Abtretung bzw. Verpfändung der durch die Bürgschaftserklärung nach § 7 MaBV gesicherten Rückgewähransprüche

Mit dieser Abtretung erhält der Kreditgeber das Recht, etwaige Rückgewährleistungen in Anspruch zu nehmen. Sie treten die Ansprüche an den Kreditgeber ab. Der Kreditgeber informiert i. d. R. Ihren Bauträger sowie den Notar über die Abtretung und verlangt eine Bestätigung der Kenntnisnahme.

Wo bekommen Sie diese Unterlage her?

Von der finanzierenden Bank zusammen mit den Vertragsunterlagen.

Aktuelle Flurkarte/Lageplan/Katasterunterlage

Mit einer Flurkarte wird amtlich nachgewiesen, dass der Grundbesitz mit Angabe der Flurnummer an einer bestimmten Lage (mit festen Grenzen) existiert. Sie ist eine wesentliche Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch. Je nach Bundesland und Gemeinde wird sie auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt.

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Erwerber: Verkäufer oder Makler
Eigentümer: Katasteramt

Auflassung/Auflassungsvormerkung

Die Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet beim Immobilienkauf die Erklärung der Eigentumsübergabe der Immobilie an den/die Käufer. Im Normalfall erfolgt die Auflassung als Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und ist Bedingung für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Auflassungsvormerkung ist quasi der erste Schritt zur Eigentumsübertragung. Ein Käufer benötigt nach Abschluss eines Kaufvertrags bis zu seiner Eintragung als Eigentümer die Garantie, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch anderen Interessenten zum Kauf anbietet oder noch einmal neu beleiht. Ab Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch braucht der Käufer (Auflassungsvormerkungsberechtigter) nachträgliche Eintragungen/Änderungen nicht gegen sich gelten zu lassen und kann die Löschung verlangen. Damit schützt er sich nach dem Kauf vor unliebsamen Überraschungen.
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch geht relativ zügig. Ein Käufer sollte daher immer auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bestehen. Sie ist dann auch eine der Voraussetzungen für die spätere Fälligstellung des Kaufpreises.

Aufstellung Eigenleistungen

Sind Sie handwerklich begabt, oder haben Freunde oder Verwandte, die Ihnen unentgeltlich bei Ihren Bau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten helfen? Sie können diese Eigenleistungen zur Minderung Ihres Finanzierungsvolumens heranziehen.

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Selbst oder Architekt/Bauträger

Aufstellung Modernisierungs-/ Sanierungsmaßnahmen

Erstellen Sie eine Übersicht mit Maßnahmen, die Sie umsetzen möchten. Braucht Ihre Immobilie neue Fenster, eine neue Heizungsanlage oder möchten Sie auf umweltfreundliche Alternativenergie umstellen? Je genauer Sie die Maßnahmen planen und durch z. B. Kostenvoranschläge die Ausgaben beziffern, desto besser können Sie und Ihre Bank die Finanzierung planen.

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Selbst oder Architekt/Bauträger

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten und nicht im Grundbuch eingetragen sind.
Alle Baulasten haben eins gemeinsam: Sie schreiben dem Grundstückseigentümer vor, was er auf seinem Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden hat.
Von daher sollte ein Käufer vor einem Kauf das Baulastenverzeichnis einsehen, um zu schauen, ob Baulasten eingetragen sind. Im schlimmsten Fall erschweren oder verhindern sie eine Bebauung und mindern damit den Wert einer Immobilie.
Baulasten bestehen dauerhaft und verbindlich, d. h. sind sie erst einmal eingetragen, bleiben sie ewig stehen und gehen nach einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.

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Erwerber: Verkäufer/Makler/Bauträger
Eigentümer: Bauamt

Baugenehmigung oder Anzeige mit allen Anlagen

Bevor Sie Ihr Bauvorhaben realisieren, benötigen Sie eine Genehmigung zum Bau von der Baubehörde.

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Bauamt/Bauträger

Baukostenaufstellung

Beim Bau eines Hauses treten neben den reinen Hausbaukosten weitere Kosten auf, z. B. für den Hausanschluss, Stellplatz, Außenanlagen etc. Die Aufstellung der Kosten hilft Ihnen und Ihrer Bank die Finanzierungssumme festzulegen.

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Selbst oder Architekt/Bauträger

Bauzeichnungen/vermaßte Grundrisse

Die Bauzeichnung stellt den Gebäudebestand bzw. die Planung der Immobilie dar. Ihre Bank benötigt maßstabgerechte Grundriss-Zeichnungen für die Bewertung der Immobilie. Sie dürfen diese selbst erstellen oder geben die Zeichnung in professionelle Hände.

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Selbst oder Architekt/Bauträger/Makler/Verkäufer

Bewilligungsurkunden in Abt. II des Grundbuches

Im Grundbuch sind alle bei einem Amtsgericht geführten Grundstücke registriert. Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I – III. In Abt. II werden Beschränkungen und etwaige Pflichten eingetragen z. B. Vorkaufsrechte, Wegerechte für Nachbarn, Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen, Wohnrechte für Nichteigentümer, Nutzungsrechte durch Behörden.
Die Grundlage für jede Eintragung ist in einer Bewilligungsurkunde geregelt, die von einem Notar oder einer Behörde erstellt wird.
Bestimmte Rechte können eine nicht unerhebliche Wertminderung Ihrer Immobilie darstellen. Daher ist es wichtig, genau zu prüfen, wo z. B. genau ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht verläuft.  Anhängend an den jeweiligen Bewilligungsurkunden müssen sie auf dem Grundstücksplan genau verzeichnet sein. In den Urkunden werden z. B. auch Vereinbarungen über Unterhaltungskosten, Entschädigungen oder Verkehrssicherungspflichten getroffen.
Bei Wohnrechten wird in der Urkunde genau definiert, welche Räume das Wohnrecht umfasst und ob es entgeltlich oder unentgeltlich ist.

Vorkaufsrechte:
Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle eines Verkaufs in den bestehenden Kaufvertrag durch einseitige Erklärung einzutreten. Der Berechtigte eines Vorkaufsrechts hat nach notarieller Beurkundung und mit Zustellung des Kaufvertrags zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben.
Da Städte und Gemeinden bei jedem beurkundeten Kauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, sind die Notariate verpflichtet, grundsätzlich eine Vorkaufsverzichtserklärung einzuholen, die auch immer Voraussetzung für die Fälligstellung eines Kaufpreises ist.

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Erwerber: Makler/Verkäufer
Eigentümer: Grundbuchamt

Bürgschaftserklärung nach § 7 MaBV

Gilt bei Bauvorhaben, die durch einen Bauträger realisiert werden. Der Bauträger kann gemäß Makler- und Bauträgerverordnung nur für die bereits erbrachten Leistungen Zahlung verlangen. Somit hat der Käufer die Möglichkeit bei Baumängeln Teile der Rechnung nicht zu bezahlen und Nachbesserung verlangen.
Häufig vereinbart der Bauträger vertraglich mit dem Käufer (abweichend zur MaBV), dass Vorauszahlungen erfolgen müssen. Der Käufer zahlt also ohne die Möglichkeit zu haben, bei Baumängel die Zahlung zu mindern oder zurück zu halten. In diesen Fällen muss sich der Käufer durch eine Bürgschaft für  Beseitigung möglicher Baumängel mit einer Bürgschaft absichern.

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Notar/Bauträger

Eigenmittel-Nachweis

Als Eigenmittel gelten alle Vermögen, die Sie zum Erwerb einer Immobilie einsetzen möchten. Als Nachweis können z. B. Konto- und Depotauszüge dienen.

Erbbaurecht, Erbbaurechtsvertrag nebst allen Nachträgen

Bei einem Erbbaurecht handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen.
Erbbaurechtsausgeber sind oft Kirchengemeinden, Kommunen, Stiftungen aber auch private Eigentümer z. B. Landwirte etc.
Über die Nutzung des Grundstückes wird ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen, dessen Laufzeit in der Regel 80 bis 99 Jahre beträgt.
Für die Nutzung bezahlt der Erbbauberechtigte ein Nutzungsentgelt, den sogenannten Erbbauzins, der im Erbbaurechtsvertrag festgelegt ist und in festgelegten Intervallen angepasst werden kann. Dann werden sogenannte Nachträge zum Erbbaurechtsvertrag geschlossen. In diesen Nachträgen können im Laufe der Zeit z. B. auch Veränderungen hinsichtlich der Modalitäten der Erbbauzinsanpassungen vereinbart werden. Daher ist es unerlässlich, neben dem Erbbaurechtsvertrag auch alle Nachträge vorliegen zu haben.
Der Erbbaurechtsausgeber muss auch einem Verkauf und einer Belastung des Erbbaurechts mit Grundschulden zustimmen. Diese Zustimmung holt der Notar bei einem Verkauf ein. In berechtigten Fällen könnte der Erbbaurechtsausgeber z. B. den Verkauf untersagen oder die Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten einschränken.
Zum vertraglichen Ablauf des Erbbaurechts und in bestimmten weiteren Fällen wie Vertragsverstößen des Erbbauberechtigten (z. B. Nichtzahlung des Erbbauzinses) kann der Erbbaurechtsausgeber von seinem „Heimfallrecht“ Gebrauch machen und das Gebäude zurückverlangen. Die Entschädigung muss dann mind. 2/3 des Verkehrswertes betragen.
Daher verlangen die Sparkassen wie auch die meisten anderen Institute, dass Finanzierungen von Erbbaurechten spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes zurückgezahlt sind. Ansonsten muss der Erbbauberechtigte mit dem Erbbaurechtsausgeber eine vorzeitige Vertragsverlängerung aushandeln, die in der Regel mit einer Erhöhung des vereinbarten Erbbauzinses einher geht.

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Makler/Verkäufer/Grundbuchamt/Notar

Freistellungserklärung nach § 3 MaBV

Hat der Bauträger zum Kauf und Bebauung eines Grundstücks einen Kredit aufgenommen, wird das Grundstück als Sicherheit von seinem Kreditgeber in Anspruch genommen.
Der Erwerber der neu gebauten Immobilie besichert sein Darlehen für den Kauf im gleichen Grundbuch. Mit der Freistellungserklärung bestätigt der Bauträger der Bank des Erwerbers , dass er nach Kaufpreiszahlung seine Grundschuld zur Löschung bringt.

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Bauträger/Notar

Grundbuchauszug

Bei den Grundbuchämtern werden alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück registriert. Sie beinhalten Informationen zum Objekt, Eigentümer und Belastungen. Sie benötigen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie immer den Grundbuchauszug.

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Erwerber: Verkäufer/Makler
Eigentümer: Grundbuchamt

Katasterunterlagen wie Lageplan/Flurkarte

Ein Lageplan enthält Angaben des Grundstücks aus dem Liegenschaftskataster wie

• Maßstab
• Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung
• Bezeichnung des Grundstücks durch Gemeinde, Straße, Hausnummer, Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück, Angaben zum Eigentümer/Erbbauberechtigten
• Flächeninhalt
• Katasteramtliche Grenzen des Baugrundstückes und der benachbarten Grundstücke

Eine Flurkarte wird nicht individuell für ein Grundstück erstellt, sondern für ein bestimmtes Gebiet, enthält aber auch die wichtigsten Liegenschaftsangaben.
Aus dem Lageplan/der Flurkarte lässt sich auch entnehmen, ob es für das eigene Grundstück eine gesicherte Zuwegung zu einer öffentlichen Straße gibt. Wenn nicht müssen entsprechende Wegerechte auf den Nachbargrundstücken bewilligt und in den Grundbüchern der Nachbargrundstücke eingetragen sein. Fehlt diese Zuwegung stellt sie eine erhebliche Wertminderung dar und macht eine Beleihung des eigenen Grundstückes schwierig.

Bauzeichnungen
Die Bauzeichnung stellt die maßstabsgerechte Planung bzw. den Gebäudebestand der Immobilie dar. Sollten keine Bauzeichnungen der Immobilie vorhanden sein, können sie die Zeichnungen – auch über das Internet – neu anfertigen lassen oder auch in einfacher Form selbst erstellen.

Wo bekommen Sie diese Unterlage her?

Erwerber: Verkäufer oder Makler
Eigentümer: Katasteramt

Nachweise zum voraussichtlichen Einkommen im Rentenalter

Die Höhe Ihrer Rentenbezüge erhalten Arbeitnehmer und Selbstständige, die in gesetzliche Rentenkasse einzahlen jährlich. Zusätzlich können Sie Ansprüche auf Rentenbezüge aus Arbeitgeber-Rentenkassen oder aus privaten Rentenversicherungsverträgen haben. Die Kopie dieser Bescheide stellen Sie bitte Ihrer Bank zur Verfügung.

Teilungserklärung/Aufteilungsplan zur Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen (Wohnungs-) Eigentümer. Sie wird grundsätzlich notariell beurkundet.
Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohnungen eigene Grundbücher angelegt werden und die Wohnungen dadurch separat veräußerbar und auch belastbar sind.
In der Teilungserklärung wird die räumliche Aufteilung festgelegt, aber auch

• Die Aufteilung der Kosten der Eigentümer untereinander
• Die Stimmrechtsverteilung in der Eigentümerversammlung
• Nutzungs- und Beschränkungsvorschriften
• Die Bestellung der Hausverwaltung

Gravierende Änderungen der Teilungserklärung müssen ebenfalls in Form von Nachträgen notariell beurkundet werden (z. B. Änderung der Zuordnung von Kellerräumen, Garagen, Stellplätzen)

Aufteilungsplan zur Teilungserklärung
Bei dem Aufteilungsplan handelt es sich quasi um eine Bauzeichnung, die die verschiedenen Wohneinheiten exakt voneinander abgrenzt. Zusätzlich markiert der Aufteilungsplan die Bereiche genau, die als Gemeinschaftseigentum gelten und von allen Eigentümern genutzt werden können.
Der Aufteilungsplan beinhaltet somit alle wichtigen Gebäudeteile und Räumlichkeiten und ordnet diese den jeweiligen Wohnungen zu. Für jede Etage sind die Bereiche gekennzeichnet, für die der jeweilige Eigentümer sein Sondernutzungsrecht (Sondereigentum) hat (also z. B. Wohnung 4, Zimmer 4.1, 4.2, 4.3 etc. und Keller Nr. 4, Stellplatz Nr. 4).
Im Gemeinschaftseigentum befinden sich in der Regel Waschküche, Hausflur, Hinterhof, Garten etc.

Bedeutung Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist daher ein Blick in die Teilungserklärung und in den Aufteilungsplan sowohl für die Käufer als auch die finanzierende Bank von großer Wichtigkeit. Der Käufer kann so genau prüfen, was nach dem Kauf genau zu seinem persönlichen Eigentum gehört. Mit Unterschrift unter den Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer nämlich, sowohl der Teilungserklärung nebst Nachträgen und auch dem Aufteilungsplan verbindlich zuzustimmen. Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer und einer notariellen Beurkundung.
Typische Fehler sind z. B. die fehlerhafte Zuordnung der Kellerräume oder der Stellplätze/Garagen.

Wo bekommen Sie diese Unterlage her?

Erwerber: Verkäufer/Makler
Eigentümer: Grundbuchamt/Verwalter

Unterschriebener Werkvertrag inkl. aller Anlagen

In diesem Vertrag sind im Falle eines Neubaus die Pflichten und Rechte aufgeführt. Er beinhaltet u. a. Informationen zu Teilzahlungen der Vertragsparteien (Zahlungsplan) und Abnahmevoraussetzungen. Es wird z. B. auch geregelt, wie eventuelle Mängel beseitigt werden müssen.

Wo bekommen Sie diese Unterlage her?

Bauträger/Baufirma

Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde

Wird die Grundschuldbestellungsurkunde als vollstreckbare Ausfertigung ausgestellt, kann die Bank im Falle – dass der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht nachkommt – ohne Zwischenschritte eine Pfändung vornehmen.

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Notar

Wohn-/Nutzflächenberechnung

Es wird häufig zwischen Wohn- und Nutzfläche unterschieden. Zur Nutzfläche zählt z. B. der Heizungskeller, der aber nicht als Wohnfläche berücksichtigt wird. Diese Informationen sind z. B. für die Bewertung Ihrer Immobilie wichtig. Die Wohn- und Nutzflächenberechnung kann selbst erstellt werden.

Wo bekommen Sie diese Unterlage her?

Selbst oder Verkäufer/Makler/Bauträger/Architekt

Zweckerklärung(en) für Grundschulden

Die in das Grundbuch eingetragene Grundschuld (Sicherheit für den Kreditgeber) wird durch die Zweckerklärung mit dem Darlehen verbunden. Somit ist sichergestellt, dass die eingetragene Grundschuld bei Ablösung des Kredites aus dem Grundbuch gelöscht werden kann.

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Kreditinstitut